제공하겠다고 해서 전쟁 중단 이스라엘은 수에즈 운하 철수, 시나이반도도 이집트로 손으로 들어옴. 4차 중동 전쟁 시작하자 중동 산유국은 이스라엘 협력 국가에 석유 수출 금지, 석유 단합으로 유가 4배 상승하며 곡물가격도 상승. 인플레이션 폴 볼커 금리 인상 이거 잡기 위해 폴
볼커는 금리 한 방에 4퍼센트 올림 미국 실업률 폭망, 주식 폭망, 지미 카터 재선 실패, 레이건 당선 폴 볼커 금리 더 올려서 2 고환율로 일본 이득 – 플라자 합의 미국보다 환율 낮아진 일본은 미국에 싸게 수출로 대박 미국 무역적자 40퍼센트가
일본 때문 198 수출 망하자 일본은 내수 살리기로 금리 6퍼센트에서 LTV 120퍼센트까지 가능, 돈 없어도 부동산 구입 가능, 저금리에 규제 완화로 일본 부동산 폭등, 주가 폭등 도코 부동산 87~88년 2년간 3배 오름, 야오야마는 1년에 15배 오름 90년 금리 일본 대지진
엔화 가치 낮춰서 수출 늘리려던 차에 9 달러 들어오고 엔화로 바꾸면서 달러 가치는 낮아지고 엔화 가치는 올라감, 1에 80엔까지 10년동안 고생해서 달러당 120엔으로 엔화 낮췄더니 이번엔 동일본 대지진 터짐 또 해외 달러 회수해서 일본으로, 달러당 75엔으로 다시 오름 일본 주가는
38,000에서 8,000으로 폭망 2013년 일본 중의원 선거에서 집권당 민주당 망하고 아베 자민당 압승. 민주당이 일체개혁법을 해서 민주당은 망했지만 일체개혁법 덕에 소비세 10퍼센트로 세수 늘면서 일본 정부 재정 여력 생김 아베는 엔화를 다시 126엔으로 낮춰 수출 활성화, 엔화 약세로 일본 부동산
바닥 다지고 오름 절세 목적으로 일본 부동산 투자 엔화 가치 하락은 일본 자산 가격하락 일본은 건물에 대한 감가상각 경비 처리가 가능함 절세 유리 오래된 주택 싸게 사서 내구연수 지난 건물 감가상각 비용처리가 가능함 일본은 다주택 중과세가 없어서 고소득자가 노후 주택
사서 세액공제받고 팔고 재구매 가능 5년 보유시 양도세도 절반이라 5년 동안 세액공제받고 파는 루틴 가능 고소득자는 소득세 절세 목적으로 노후 목조 주택 선호, 노년층은 타워맨션 선호 노인 자산가 많아서 상속세 절감에 관심이 많음 일본은 건물 감가상각으로 평가가 낮아짐. 타워맨션은 토지
지분은 작고 건물 가격이 시세 대부분이라 상속세 평가액 낮게 잡힘 1억엔짜리 타워맨션은 상속세 낼때 30퍼센트 수준인 3천만 엔으로 평가되어 상속세 계산됨. 외국인의 일본 부동산 투자 엔화 가치 낮아지고 부동산 가격 하락하자 외국 자본 투자 수요 증가 저금리라 대출도 용이함 변동
금리 0퍼센트대 도코 신축 아파트 1년에 60퍼센트 상승. 도코 가격 올라도 여전히 홍콩이 3배, 뉴욕이 2배 더 높음 일본 오피스텔은 공실률 높아지는 중 도코, 오사카 정도 제외하면 노령화와 도시 집중화로 장기간 방치된 빈집도 많음 가 일본 도쿄 중심지역은 이미 버블시대
가격 이상 오른 상황. 일본 부동산 세금 취득세 고정자산평가액의 4퍼센트, 보유세 매년 5년 이내 보유시 양도세 40퍼센트 중개 수수료는에 소비세 10퍼센트 추가 단독 중계로 20억 집 매매하면 매도인, 매수인에게 각각 20억의 3퍼센트 결론 엔고 부동산 가격 상승 노리는 일본 부동산
투자 나쁘지 않지만 5년 보유, 세금 문제 등으로 여유자금으로 장기 투자가 유효함 중개 수수료 엄청 비쌈 얼마전 엄마가 장문의 카톡을 보내셨다.
가끔 삶을 응원해 주고 염려해 주시는 메시지를 길게 보내실 때가 있는데 이번에도 그런 메시지였다.
그런데 내용을 보니 요즘 부동산 때문에 많이 힘들지라는 문구가 있었다.
잉 나는 그런 말씀을 드린 적이 없는데 아무래도 한동안 뉴스의 단골 주제였던 부동산하락기, 역전세, 거래 절벽 등의 얘기를 많이 듣다 보니 부동산 투자를 하고 있는 나도 많이 힘들겠구나라고 생각하고 계신것 같았다.
부동산은 잘 모르시지만 내가 부모님 댁 옆 아파트를 구입해 둔게있어서 그 집의 시세를 체크 해 보고 계신듯했다.
내가 처음 부동산 공부를 시작한 2019년 12월, 그리고 2020년은 무섭게 상승 중인 달리는 말과 같은 시기였다.
그렇다고 해서 마냥 좋았던 것이 아니라 월간 규제라고 해도 될 만큼 매달 더 강력한 규제가 나오고, 계속 바뀌어서 나 같은 초보는 막상 투자를 하려고 해도 두려움이있었다.
가격 역시 눈뜨면 올라있어서 달리는 말에 오르는게 맞는지 말에서 떨어지는 일 없게 지켜보는게 맞는지 확신도 잘 서지 않았다.
다행히 부동산 공부를 시작할때 방향성을 잘 잡아주는 믿을 만한 곳에서 공부를 시작했고, 지식과 함께 확신도 쌓여 나만의 기준을 세워가며 투자할수 있었다.
그렇게 2년 반 정도 지난 작년 중순, 처음 부동산하락기라는 단어들이 여기저기서 잦아들기 시작했다.
그리고 올해, 2023년이 되면서 완전한 부동산하락기로 굳혀졌다.
부동산 공부를 시작한후 처음 맞는 부동산하락기였다.
당연히 내가 투자한 물건들도 크고 작은 하락을 맞이했다.
그런데 엄청나게 큰 투자를 하지 않아서일까?
아니면 그동안 이 길에 대한 확신이 생겨서일까?
뉴스에서 떠드는것 처럼 엄청난 상실감이 들지는 않았다.
오히려 공부하면서 들었던 하락기에서만 맞이할수 있는 매수 타이밍 그리고 기회를 잡을수 있는 시기를 나도 이제 경험할수 있을까라는 약간의 기대감마저 생겼다.
내가 보유한 부동산들은 크게 세가지로 나눠진다.
비록 상승기에 샀지만, 완전한 꼭지가 아니었기에 하락을 했어도 여전히 수익 구간에 있는 것, 재건축 등의 이슈로 하락기에도 어느 정도 방어선이 지켜지는 것, 그리고 상승 마지막에 매수해서 마이너스를 향해 가고 있는 것. 다행히 마지막 매수 물건은 투자금이 초소액이라 하락폭도 크지 않고, 앞 두 종류가 대부분이어서 전체적으로 나의 투자는 여전히 수익 구간에 머물러있다.
요즘 뉴스와 시장, 그리고 주변인들의 반응을 보며 내가 만약 이 시장을 몰랐다면, 부동산 공부를 전혀 하지 않았다면 뉴스를 보며 나 역시 이렇게 말했을 거라고 생각한다.
거봐 내가 그럴 줄 알았어. 부동산 투자 안해서 얼마나 다행이야 저러다 다 망하는 거라니까.
불과 몇년 전의 내 모습도 그러했으니까.
하지만 지금에 와서 보니, 중요한 것은 시장의 문제가 아니라 시장을 바라보는 나의 관점과 그 시장을 활용할수 있는 나의 실력이었다.
상승기에도 하락기에도 수익을 만들어 내는 사람은 늘있다.
투자금, 실력, 그 외 여러가지 개인적 상황으로 인해 단지 그걸 활용할수 있느냐 없느냐의 차이일 뿐 처음 맞는 부동산하락기 늘 책으로, 선생님들의 입으로만 전해 듣던 것들을 실제로 보고 느끼며 공부할수 있는 기회라는 생각에 마냥 두렵지 않다.
아무리 얘기해도 공부를 하지 않은 사람, 이 시장에 발을 들여놓지 않은 사람은 절대 이해하지 못하겠지만 말이다.
엄마에게 회신을 보냈다.
나는 힘들지 않아 여전히 수익 구간이기도 하고, 공부하면 이런 시기가 아무렇지가 않은것 같아 그냥 잘 버티면 되고 오히려 돈이있다면 지금이 투자하기 좋은 시기지~ 물론 엄마는 답이 없으셨다.
속으로 단단히 미쳐있다고 생각하실지도 모른다.
더 이해시키지는 않기로했다.
어차피 이 안에 들어오지 않는 이상은 100퍼센트 이해하실 수 없을 테니까.
주변에 크게 투자한 분들은 역전세로 힘들어 하기도 하고, 대출이 많은 사람들은 고금리로 흔들리기도 하는 것을 보기도한다.
그래서 더욱 자신만의 기준을 가진 투자가 답이라는 나의 생각에 확신을 하게 되었다.
남들 따라 하는 투자, 절대적으로 큰 투자가 좋은 것이 아니라 내 상황에 맞는 투자, 어떤 시기에도 내가 버틸수 있는 투자, 마음이 편한 투자를 해야한다는 생각이 이번 하락기를 거치며 더 확고해지는 중이다.
부동산 하락기에 투자를 시작한 분들은 어떤 마음일지 잘 모르겠다.
왜 하필 지금 시작해서 왜 하필 내가 시작할때 시장이 이 모양일까?
이런 생각을 많이 하지 않을까?
하지만 지금의 이 시기는 상승기때 그토록 많은 사람들이 얘기했던 가격이 싼 시기, 상승기때 수백억 부자들을 탄생시키며 그 사람들이 과거에 아무도 사지 않는 그때 샀기에 지금 이 자산이 되었어요.라고 말하는 그 시기는 아닐까?
이 시기를 지나 다음 사이클까지 맞이하게 된다면 나 역시 지금보다 더 큰 확신이 생길 것이다.
하지만 적어도 지금 아 이제 하락기가 왔으니 시장을 떠나야겠군 이런 생각은 하지 않을수 있음에 감사한 마음이 든다.
이럴땐 일상에 충실하고, 공부나 하는 걸로 올해 계획은 토지 공부를 하는 거였는데 아직 시작하지 못했다.
조만간 토지 공부를 시작해야겠다.
나도 이 글을 보는 분들도 실력을 쌓아가는 동시에 지금의 이 시장을 잘 활용해서 다음 상승기때 모두 웃는 사람들이 되었으면 좋겠다.
